(+34) 636 016 645

(+34) 608 609 274

Top

Desglosando los Costes de un Proyecto de Construcción

Desglosando los Costes de un Proyecto de Construcción

Proyecto de Construcción¿Sabemos cuáles son todos los costes de un Proyecto de Construcción en una Inversión Inmobiliaria?

Hoy os vamos a contar los gastos que conlleva un Proyecto de Construcción de una inversión inmobiliaria en la Costa del Sol desde el comienzo.

El problema aquí, creo yo, es que muchos particulares vienen con cierta idea preconcebida y la mayoría sólo toman en consideración los gastos relacionados con el terreno, la obra, los materiales, el arquitecto y poco más. Pues bien, este artículo va dirigido especialmente a vosotros, los particulares que deseáis construir vuestra propia casa, para que contéis con la información necesaria antes de dar el paso y así conservar vuestras caras sonrientes durante todo el proceso. Hay que evitar en la medida de lo posible el hacer frente a gastos imprevistos.

Gastos a tener en cuenta para la promoción de una Inversión Inmobiliaria.

Podemos dividir los gastos de un proyecto de construcción en 6 categorías; el terreno, la construcción, honorarios técnicos, licencia municipal, gestiones finales y financiación.

1. El terreno

Para comprar el terreno hay que tener en cuenta principalmente:

  • El precio del terreno
    Lo que más va a influir en el precio del terreno son la superficie y su localización, además de sus características, es decir, la distancia de los núcleos de población o puntos de interés, si ya existen o no infraestructuras o se prevé que las haya, la morfología de la finca y el aprovechamiento urbanístico. Es importante estar bien asesorados antes de realizar cualquier compra.
  • Notario y registrador
    Los honorarios del notario y registrador se calculan acorde a los aranceles fijados por ley. Suelen ser alrededor de un 0,5% del precio de compra.
  • Impuesto de transmisiones patrimoniales
    Cada Comunidad Autónoma tiene un tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Si estás interesado en la compra-venta de suelo en Andalucía, puedes consultar en el tipo de impositivo aquí.
  • Actos Jurídicos Documentados
    Se trata de un verdadero impuesto con sustantividad propia que es un gravamen ligado a la existencia de un documento notarial. Se sujetan a tributación las escrituras, actas y testimonios notariales, pero bajo dos modalidades; la denominada “cuota fija”, ya que los documentos notariales, deben extenderse necesariamente en papel timbrado y la “cuota variable”. Suele rondar sobre un 1% de la compra.

2. La Construcción

Los gastos ligados a la construcción son los derivados de la Ejecución Material, Project Management, Estudio Geotécnico, Seguridad y Salud, Control de Calidad, Mobiliario, OCT y Seguro Decenal.

  • Presupuesto de Ejecución Material
    El presupuesto de ejecución material es la suma de los costes de ejecutar cada una de las partidas que figuran en las mediciones del proyecto. Los precios pueden variar dependiendo del terreno, la empresa, y de las características de la construcción. Pero lo que más influye en el precio de la construcción es;

    • La superficie de la vivienda.
    • Las superficie de urbanización pública y privada.
    • La calidad de materiales y acabados.
    • La complejidad de la construcción.
    • Las características del terreno: geometría, geología, facilidad de acceso…
    • La garantía y fiabilidad de la empresa constructora
  • Project Management
    El promotor puede decidir contratar los servicios de Project Management que engloban la coordinación, el control y la gestión de todos los procesos constructivos que se desarrollarán para la consecución del objetivo final: terminar la obra en plazo, coste y con la máxima calidad. Esta opción hay que tenerla en cuenta cuando no se contrata a un Contratista Principal y se quiere mantener el control de la construcción. Los honorarios varían entre un 5%-10% del presupuesto de ejecución material.

Aparte de éstos, hay que tener en cuenta que cada factura llevará el incremento del IVA vigente y que sea de aplicación en cada momento.

3. Honorarios Técnicos

Los honorarios técnicos se componen de tres tipos; estudios del terreno, Proyecto de Arquitectura, Dirección de Obra y Coordinación de Seguridad y Salud (más impuestos).

  • Estudio del Terreno
    Se entiende por estudio del terreno al estudio topográfico (para saber la geometría exacta de la parcela) y al estudio geotécnico de la parcela (conocer las características del terreno para diseñar una cimentación adecuada). Los precios suelen oscilar  a partir de 400 €.
  • Proyecto de Arquitectura
    El proyecto básico y de ejecución lo realiza el arquitecto y es un documento donde aparecen reflejadas todas las características del  inmueble; geometría, sistemas constructivos, materiales… Los honorarios del arquitecto por elaborar el documento suelen rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material, dependiendo de la complejidad y superficie de la vivienda.
  • Dirección de Obra
    La Dirección de Obra está compuesta por el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de edificación). Su cometido es velar por la correcta realización de todos los trabajos y que se cumplan las medidas de seguridad.
    Los honorarios dependen de la complejidad del proyecto y oscilan entre el 2-3% del presupuesto de ejecución material cada uno.
  • Coordinación de Seguridad y Salud
    La Coordinación de Seguridad y Salud consiste en coordinar la aplicación de los principios generales de prevención y de seguridad (art. 9 del RD 1627/1997). Normalmente la realiza el mismo director de ejecución (aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de edificación). Los honorarios oscilan entre el 1-2% del presupuesto de ejecución material.
  • Impuestos
    El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios.

4. Licencia Municipal de Obras

Los gastos relacionados con la licencia municipal dependen de cada ayuntamiento. La licencia municipalconsiste en dos parte; la tasa por licencia urbanística y el impuesto sobre construcciones. Aparte de estos gastos se debe depositar una fianza relacionada con la gestión de residuos y otra de reposición de acerado en caso de desperfectos de la vía pública, que se devuelven al finalizar las obras.

  • Tasa por licencia urbanística
    Esta tasa sirve para que el Ayuntamiento controle que el proyecto se adecúe a lo establecido en la normativa municipal.
  • Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.
    Para poder obtener el permiso de obra es necesario, por un lado, presentar el proyecto de ejecución y pagar el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Por otro lado, hay que depositar una fianza de gestión de residuos de construcción y demolición y otra de reposición de acerado en caso de desperfectos de la vía pública,que se devolverán al finalizar la obra si se acredita la gestión correcta de residuos y la vía pública está tal y como comenzó la obra.

 5. Gestiones  Finales tras finalizar la obra

  • Escritura de obra nueva.
    Tras la finalización de las obras, hay que escriturar la casa ante notario y registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad. En este caso, los honorarios del notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley, en torno al 0,5% del valor de la vivienda entre los dos.
  • Tasa por licencia de primera ocupación.
    Sirve para que en el caso de que el coste final de las obras sea distinto al de la solicitud de licencia que se presentó, se complementa la tasa abonada positiva o negativa, según sea el caso.
    En algunos municipio existe una tasa adicional por expedición de la licencia de primera ocupación cuyo tipo impositivo está en torno al 0-1% del presupuesto de ejecución material.
  • Cédula de habitabilidad. 
    Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda
  • Alta de suministros.
    Ahora es el momento de tener en cuenta el dar de alta los diferentes suministros de agua, electricidad, gas y telecomunicaciones. Aquí el precio depende de la compañía con la que se contrate y suele rondar los 200€ por suministro.

6. Financiación

En el caso de necesitar pedir un préstamo hay que contar con los gastos de la hipoteca;

  • Tasación: 300-400 €.
  • Notaría y registro: en torno al 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.
  • Impuesto de actos jurídicos documentados: el tipo impositivo depende de la comunidad autónoma.
  • Intereses bancarios: dependen de las condiciones de suscripción de la hipoteca.

Esperamos que este artículo sirva de guía a la hora de planificar los gastos involucrados en una Inversión Inmobiliaria. Es necesario ser conscientes de los gastos que conlleva nuestro proyecto desde el inicio hasta el final para que así llegue a buen puerto con las mínimas “sorpresas” posibles.

¿Qué puedo hacer ahora?

En nuestra oficina técnica, nuestro equipo de aparejadores, arquitectos técnicos e ingenieros de edificación, le harán un Estudio de Viabilidad completo de su Proyecto de Construcción.

Si está pensando en realizar una Inversión Inmobiliaria de un Proyecto de Construcción y no sabe por dónde empezar o valora su tiempo y decide que un especialista lo haga por usted, LLÁMENOS y LE ASESORAREMOS sobre la mejor posibilidad para su proyecto inmobiliario.

Contactar con G2 Arquitectura

arrow-small-prev